Les points importants à connaitre avant de contracter un prêt immobilier

Vous souhaitez investir dans l’immobilier ? Alors, il est plus que probable que vous souhaitiez recourir à un crédit bancaire. Cet article a pour but de vous expliquer ce que vous devez savoir avant de signer votre offre de crédit immobilier.

Après avoir fait un éventuel appel d’offre, analyser les différentes propositions en fonction des banques, vous devez fournir à l’établissement tous les éléments obligatoires à la souscription d’un crédit immobilier. Parmi ceux-ci vous devrez alors justifier votre situation professionnelle, vos revenus ainsi que votre capacité d’épargne. Une fois tous ces justificatifs rassemblés, la banque réalise une analyse financière à la suite de laquelle elle vous donne son accord ou son refus.

La plupart du temps, la banque vous demandera de transférer toutes vos ressources sur un compte chez elle. En fonction du délai de traitement du dossier, vous recevrez un document de la banque prêteuse précisant toutes les caractéristiques de votre prêt. Celui-ci est obligatoire dans le cas d’une contraction de prêt immobilier et fait l’objet d’une réglementation très stricte. Vous bénéficierez alors de 10 jours pour réfléchir calmement à cette offre de prêt immobilier.

Il appartient ensuite à votre volonté de renvoyer, avant la date d’expiration de l’offre le document signé à la banque. Cela signifie que vous acceptez pleinement les termes du prêt et que vous vous engagez à payer les premières mensualités un mois après sa signature.

Voilà en principe le fonctionnement de la contraction d’un crédit immobilier, mais avant de vous engager, certains points sont à vérifier…

La durée et les mensualités de votre prêt

Par le choix de la durée de l’emprunt vous déterminez vos mensualités. Ainsi plus la durée d’emprunt est courte, moins vous paierez d’intérêt, et inversement. Cela part du principe que plus la durée d’emprunt est longue et plus la banque s’expose au risque d’un défaut de paiement de votre part. Ainsi il apparaît normal qu’elle se rémunère avec un taux moins élevé si la durée de l’emprunt est courte.

Ainsi, plus la durée d'emprunt est longue, plus le coût du crédit est important. Mais alors comment déterminer la durée de votre emprunt ? Vous devez appuyer cette décision sur votre capacité de remboursement mensuelle. En rallongeant la durée, vous diminuez le montant de vos mensualités.

Attention à bien choisir des mensualités adaptées à vos revenus, car une charge trop importante serait extrêmement pénalisante.

Un crédit à taux fixes ou taux variables ?

Choisir un taux fixe représente une certaine sécurité car vous déterminez à l’avance le montant des mensualités et le coût total du crédit, et ce, peu importe l’évolution du marché. Ni le taux, ni la durée de l’emprunt ne varient dès la signature du contrat. Ainsi votre gestion de votre budget n’en sera que plus efficace. Vous avez tout de même la possibilité de renégocier votre contrat ou encore de rembourser par anticipation.

Les taux fixes sont indexés sur l'OAT (Obligations Assimilables du Trésor) 10 ans, les emprunts obligataires de l'État français à 10 ans. Quant aux taux variables, ils sont révisés périodiquement, en général chaque année à la date anniversaire du prêt, en fonction de l'évolution d'un indice de référence.

Le prêt immobilier peut être construit :

- Sur la base d’une échéance constante : pendant toute la durée du prêt les mensualités seront les mêmes.

- Sur la base d’une échéance progressive : le montant des mensualités augmente chaque année, selon un rythme décidé à la signature du contrat de prêt. Par exemple, vous pouvez décider que vos mensualités augmenteront de 2 % par an.

- Sur la base d’une échéance modulable qui offre la possibilité, pendant toute la durée du prêt, de diminuer ou d’augmenter le montant de vos mensualités en fonction de vos ressources.

De ce fait, la durée d'emprunt varie. Ces modulations sont bien sûr strictement réglementées.

Prendre en compte le coût total de votre prêt

Pour prendre en compte le coût total de votre prêt il est nécessaire de porter une attention particulière au Taux Effectif Global (TEG) ou le TAEG (annualisé).

Il prend en compte tous les frais liés à l’emprunt à savoir :

- Les frais de dossier.

- Les frais de garantie.

- Les commissions des intermédiaires qui ont permis l'obtention du prêt (le courtier).

- Les frais fiscaux.

- Les frais d'assurance si sa souscription est obligatoire pour l'emprunteur.

L’assurance emprunteur

L’assurance emprunteur permet de vous prémunir des accidents de la vie que vous pourriez éventuellement rencontrer qui remettrait en cause votre solvabilité. C’est une garantie obligatoire qui par ailleurs augmente le coût de votre emprunt. Celui-ci varie en fonction de votre âge et des risques pris en charge.

La banque vous demandera de souscrire un contrat contenant ses différentes garanties :

- Perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA)

- Incapacité permanente de travail (IPT)

- Incapacité temporaire de travail (ITT)

La banque vous demandera de remplir et signer un questionnaire de santé dans lequel toute fausse déclaration vous sera préjudiciable.

Il existe également une assurance perte d’emploi pour vous couvrir dans le cas d’une situation de chômage.

Si vous souhaitez réaliser un prêt dans le cadre d’un investissement locatif, une agence de gestion locative saura vous conseiller au mieux pour les différentes décisions à prendre.