Les étapes de l'investissement locatif

Vous avez décidé de faire construire un bien pour le mettre en location ? Excellente idée ! Choix numéro 1 des Français, l’investissement immobilier a le vent en poupe et la réforme de la gestion locative prévue par le projet de loi Nogal devrait accentuer encore cette tendance. Néanmoins, réaliser un investissement locatif, c’est-à-dire faire construire un bien pour le louer et en tirer des revenus, ne s’improvise pas. Il est nécessaire de suivre quelques étapes incontournables...

DÉFINIR LES GRANDS AXES DU PROJET

Pour se lancer dans l’aventure, il convient de maîtriser quelques notions d’immobilier indispensables et de bien définir ses objectifs

Un savoir immobilier nécessaire

Quel que soit l’investissement locatif que vous voulez réaliser (achat neuf ou dans l’ancien, location meublée ou nue, etc.), il vous faudra connaître certains éléments du marché locatif pour pouvoir comprendre vos interlocuteurs (banquiers, assureurs, agents immobiliers, etc.). Des connaissances relatives aux points suivants est même nécessaire pour savoir comment atteindre vos objectifs :

- Les différentes lois régissant les types de logement (nu, meublé, collectif, individuel, conventionné ou non, colocation, etc.)

- Les différents régimes et dispositifs fiscaux

- Les possibilités de financement

Il vous faudra aussi être attentif aux évolutions du marchés immobilier afin de choisir le bon moment et le lieu adéquat où faire construire votre logement.

Bien définir vos objectifs

L'investissement locatif peut poursuivre plusieurs objectifs différents :

- Se constituer un patrimoine immobilier

- Générer un revenu complémentaire mensuel

- Louer un appartement ou une maison un temps et le récupérer ensuite pour soi

- Léguer un patrimoine à ses enfants

- Aider ses enfants pendant leur étude en leur mettant à disposition un logement

- Réaliser une plus-value

- Avoir une forte rentabilité

- Déléguer ou s’occuper de la gestion

- Etc.

Naturellement, il est possible de viser plusieurs objectifs à la fois, cependant, il faut bien les garder à l’esprit car ils vont influencer le choix du bien.

Par exemple : si vous voulez avoir une forte rentabilité en générant un revenu mensuel élevé, il pourrait être intéressant de faire construire dans une ville comme Lyon, où la tension locative et la demande étudiante sont fortes, afin de louer en colocation. Vous ne voulez pas vous occuper de la gestion chronophage de la colocation ? Confier la gestion locative de votre appartement lyonnais à une agence sera une solution.

Vous voulez habiter ensuite le logement ? Faites construire votre bien pour le modeler selon votre désir.

Ce sont les objectifs qui détermineront en partie le type de bien que vous ferez construire.

CHOISIR UN TERRITOIRE DYNAMIQUE

Avant de s’engager sur un choix de logement, il faut choisir une ville, une région, où le marché immobilier est dynamique, avec une offre et une demande locative soutenues.

Par exemple, les agences de gestion locative à Bordeaux constatent ces dernières années une forte croissance de la demande dans toute la métropole. La tension locative y est idéale pour un investissement.

Dans les zones périphériques des grandes villes, moins chères à l’achat, il y a de belles opportunités, notamment dans l’aménagement de lotissements, de construction de maisons individuelles. Soyez attentifs aux grands projets immobiliers (zone commerciale, zone industrielle, etc.) souvent synonymes de création d’emplois.

Une fois que vous avez arrêtez votre choix sur une ville, cherchez l’emplacement idéal en gardant à l’esprit tous les critères qui feront l’objet de prérequis dans la recherche de logement de vos futurs locataires.

PRÉPARER SON FINANCEMENT

Votre choix doit commencer à se dessiner. Il est temps de s’intéresser à l’étape cruciale du financement, en ayant à l’esprit deux choses : le montant à emprunter (et son taux d’intérêt) et la fiscalité.

Chercher l’effet levier

S’il n’existe pas de norme, un apport est souvent demandé à hauteur des frais liés à l’achat (notaire, garantie). Il faut savoir que les banques ne financent pas de la même façon un bien immobilier destiné à un usage personnel et un bien destiné à la location. Il faut souvent montrer de solide capacité de remboursement et, généralement, être déjà propriétaire de sa résidence principale.

Avec un emprunt sans apport, la rentabilité de votre projet est accrue grâce à l’effet de levier. Ce dernier tient à plusieurs éléments :

- Aux taux d’intérêts actuellement bas

- Au fait que les intérêts de l’emprunt sont déduits du montant des loyers, loyers qui réduisent ainsi votre base imposable

- Au fait que la banque vous assure et vous protège.

Anticipé la fiscalité

Last but not least : anticiper la fiscalité et les déductions possibles d’impôt est impératif. C’est ce qui déterminera notamment la nature de l’investissement : achat dans l’ancien ou investissement dans le neuf. De nombreux dispositifs fiscaux aident à la concrétisation d’un tel projet. Prenons quelques exemples :

- La loi Pinel qui permet de défiscaliser lors d’un achat neuf en bénéficiant de 12, 18 ou 21% de déductions d’impôts sur le montant de l’investissement en fonction : du nombre d’années où le logement sera loué, des normes imposées (chauffage, durée des travaux), de l’emplacement du bien, du montant du loyer, la fiscalisation de la location d’un bien nu permet de déduire le montant des travaux des loyers que vous percevez

- En meublé, deux régimes fiscaux (micro-Bic ou réel) vous permettront soit de déduire 50 % de vos charges (régime micro-Bic), soit de déduire vos charges et l’amortissement de votre bien (régime réel)

- La fiscalisation de la location d’un bien nu permet de déduire le montant des travaux des loyers que vous percevez

Il en existe d’autres et, c’est ce qui est intéressant, il y a des aides fiscales pour tous les types de bien (construction, achat sur plan, rénovation de l’ancien) et pour toutes les manières de les louer (nu, meublé, résidence service, etc.)